不要なマンションを売るのと賃貸するのとではどっちが良いのか

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もう住むつもりがないマンションがあるときには売ってしまった方が良いのか、賃貸経営をして利益を得るのを目指した方が良いのかと悩む人もいます。マンションにも一部屋を持っている場合と一棟マンションを所有している場合があります。

その違いによってどっちの方が良いかが変わる場合もあるので状況別に違いを考えてみましょう。


売ってしまうメリット

まずはマンションを売ってしまうメリットについて考えてみましょう。不要なマンションを売るとまとまったお金が手に入ります。中古で古いマンションであっても買い手さえ見つかれば数百万円から一億数千万円の価格で取引することが可能です。

引越しが必要になって別の地域にマンションを買いたいというような場合には元手にすることができるでしょう。住宅ローンが残っていた場合にもそのマンションを売るという選択肢を選べば買い替えローンを利用して新しいマンションを購入できるのもメリットです。

一方、マンションを手放してしまえば維持管理をする必要もなくなるので、以後は一切手間がかかることはありません。ただ所有しているだけでも固定資産税や都市計画税を納めなければならないですが、売ってしまえばその義務からも解放されます。

「マンションを売る際に準備すること」

賃貸をするメリット

不要になったマンションを賃貸するメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。賃貸経営をすると継続的な収入が得られるのが最も大きなメリットです。入居者がいる限りは家賃収入が手に入るからで、数万円から十数万円程度の収入を見込めるでしょう。

その代わりに入居者管理や物件管理をする必要が生じますが、少し費用をかければ業者に依頼して管理してもらうことも可能です。賃貸をするとマンション自体は手放さないで持っていることになるため、大きな現金が必要になったタイミングで売ってお金にすることもできます。

売却可能な資産として必要なときのために取っておくのも賢い方法でしょう。

売ってしまうデメリット

マンションを売ってしまうデメリットは一度にお金に変わってしまって以後は利益をもたらしてくれないことです。メンテナンスなどを気にかける必要もなくなるのは魅力ですが、上手に活用すればもっと大きなお金を手に入れられる可能性があったのに勿体無いことをしたと後悔してしまう人もいます。

また、売るべきタイミングを見誤ってしまうと損をするリスクもあるでしょう。数年後に地域的にマンションの需要が高まり、大幅に価格が高騰するかもしれません。きちんと相場の変化や地域開発の状況を見て売り時かどうかを考えておかないと、後々になって売らずに取っておけば良かったと思う可能性があるのです。

賃貸するデメリット

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マンションを賃貸するデメリットは売ろうと思ったときに価値が下がってしまうことです。マンション本体の価値は経年により低下していってしまうため、賃貸経営をやめて売ろうと思ったときにもう値段がつかなくなってしまうリスクがあります。

それまでに十分に稼げていないと、売ってしまった方が良かったと思うことになるでしょう。また、賃貸経営のために多かれ少なかれ労力を割かなければならないのもデメリットです。業者に管理などを全て任せてしまうことも可能ですが、最低限でも業者とのやりとりはしなければなりません。

楽をするほど業者に手数料を支払わなければならなくなるので収入も減ってしまう問題があります。もう一つのデメリットとして挙げられるのが、想定した通りには家賃を手に入れられないこともあるということです。地域的に賃貸物件の需要が低かったり、マンションの間取りから考えて利用者が少なかったりすると空室が続いてしまうリスクがあります。

それでも管理のために費用はかかるので赤字経営になってしまうこともあるのです。きちんとした経営を続けられるかどうかによって賃貸を選ばなければ良かったと思うこともあります。

一部屋の場合と一棟マンションの場合の違い

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このようなメリットとデメリットを念頭に置いて、一部屋だけ持っている場合と一棟マンションを所有している場合でどのような違いが生まれるかを考えてみましょう。一部屋だけの場合には売ると数百万円から数千万円での取引になるのが通例で、古さや地域的な相場によって大きな差があります。

中古マンションの人気は全国的に高まっているので一人暮らし用でも家族用でもかなりの確率で買い手を見つけられるでしょう。永住したいという人が多い地域であれば速やかに買い手が出てきて売却を済ませられるでしょう。

一方、賃貸の場合にも賃貸マンションの需要がある地域なら借り手を見つけられる可能性が十分にあります。賃貸分譲マンションは設備が整っていてつくりも丈夫ということから人気があるからです。ただ、お金を稼ぐために賃貸をしようと考えると肩透かしを食うリスクがあります。

需要があってもすぐに入居者が見つかるとは限らず、しばらく住んで退去した後にまた次の入居者が見つかるまでは空室になってしまうでしょう。たった一部屋しかないと家賃の金額もあまり高くはありません。労力に見合った利益を得られるかをよく考えて選ばなければならないでしょう。

一棟マンションの場合には売ると数千万円から一億円以上にもなるのが魅力で、そのお金を元手にして投資をしたり、新しいマンションを買って運用したりすることができるでしょう。ただ、新しくて賃貸に使いやすいマンションであれば買い手が見つかる可能性があるものの、古くて運用が難しいマンションになると買い手が見つからずに困りがちです。

売るためにリフォームやリノベーションをしなければならないこともあります。あるいは解体して土地を売るという方法を選んだ方が良いこともあるので注意しなければなりません。一棟マンションは賃貸経営すると莫大な収入を得られることもあるのが魅力です。

20部屋、8万円の部屋があったとしたら満室になると160万円もの収入を得られます。しかし、部屋数が多いほど空室を埋めるための努力が必要になりがちです。需要が十分にある地域でないと管理費用ばかりかかってしまって利益を得られないリスクもあるので気をつけましょう。

物件価値が高いと税金も高額になるということも念頭に置いて必死に経営をしなければならなくなりがちということも知っておくと良い点です。